İstanbul'un kuzeydoğusunda, Karadeniz kıyısında yer alan Şile, doğal güzellikleri, tarihi dokusu ve sakin atmosferiyle öne çıkan bir ilçedir. Uzun kumsalları, ormanları, şelaleleri ve tarihi yapılarıyla Şile, hem günübirlik kaçamaklar hem de huzurlu bir yaşam arayanlar için cazip bir destinasyondur.
Son yıllarda özellikle ulaşım altyapısındaki gelişmelerle birlikte İstanbul'a yakınlığı artan Şile, gayrimenkul sektörü ve yaşam alanı olarak önemli bir değişim yaşamaktadır. Sakin yaşam tarzı, doğal güzellikleri ve artan ulaşım imkanlarıyla Şile, yatırımcılar ve yeni bir yaşam arayanlar için cazip bir seçenek haline gelmektedir. Sunumumuzda, Şile'nin gayrimenkul piyasasını, gelişim potansiyelini ve yatırım fırsatlarını inceleyeceğiz.
NEDEN ŞİLE?
Çünkü;
- Hızlı gelişiyor.
- İstanbul’un en büyük yüz ölçümüne sahip ilçesi olarak büyük oranda doğal alanlara sahip.
- Son dönemdeki yatırımlar ile sınırına kadar gelen şehirleşme ile entegre olmuş durumdadır.
- Gayrimenkul yatırımları konusunda hem ürün fiyatları hem de iş geliştirme fırsatları çok güçlü durumda.
YATIRIMLARDAN KASTIMIZ NE?
Son yıllarda yaşanan gelişmeler ve özellikle pandemi sonrasında Şile’nin demografik yapısı değişmeye başlamış olup bu değişimi destekleyen kamu ve özel yatırımları hızlanmaya başlamıştır.
• Kamu Yatırımları:
o Ulaşım: Kuzey Marmara Otoyolu'nun (KMO) Şile'den geçmesi, İstanbul'un diğer bölgelerine ve özellikle de havalimanına ulaşımı önemli ölçüde kolaylaştırmıştır. Bu durum, Şile'ye olan talebi artırmış ve bölgedeki gayrimenkul piyasasını etkilemiştir. Ayrıca, Şile Limanı'nın geliştirilmesi ve deniz ulaşımının artırılması yönünde çalışmalar bulunmaktadır.
*Deniz ulaşımı ile bölgenin İstanbu ile bağlantısının artırılması ulaşımda daha güçlü bir alternatif olarak önümüze çekmaktadır.
o Altyapı: Şile'nin altyapı hizmetlerinde (su, kanalizasyon, doğalgaz vb.) son yıllarda önemli iyileştirmeler yapılmıştır. Ancak, özellikle yaz aylarında artan nüfus yoğunluğu nedeniyle bazı bölgelerde altyapı yetersizlikleri yaşanabilmektedir. Bu eksiklere ilişkin 2025 yılında yatırımlara başlanması bellenmektedir.
o Sosyal ve Kültürel Tesisler: Şile'de okullar, sağlık ocakları, kültür merkezleri gibi sosyal ve kültürel tesislerin sayısı artmaktadır. Ancak, özellikle artan nüfus ve turizm talebi göz önüne alındığında, bu tesislerin daha da geliştirilmesi gerekmektedir.
• Özel Sektör Yatırımları:
o Konut: Şile'de son yıllarda özellikle yazlık konut projelerinde önemli bir artış yaşanmıştır. Müstakil evler, villalar ve butik siteler, bölgedeki konut stoğunun önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Son dönemde ise, sürekli ikamet amaçlı konut projelerine olan ilginin arttığı gözlenmektedir.
o Turizm: Şile, doğal güzellikleri ve denize kıyısı olması nedeniyle turizm açısından önemli bir potansiyele sahiptir. Bölgede oteller, pansiyonlar, restoranlar ve diğer turistik tesislerin sayısı artmaktadır. Ancak, turizmin mevsimsellikten kurtarılması ve yıl boyunca sürdürülebilir bir turizm modelinin geliştirilmesi gerekmektedir.
MEVCUT YAPI STOĞU DURUMU NEDİR?
• Şile'deki yapı stoğunun önemli bir bölümü, özellikle kıyı bölgelerinde, yazlık konutlardan oluşmaktadır. Bu yapıların bir kısmı eski ve yıpranmış durumdadır. Son yıllarda ise, daha modern ve yeni konut projeleri hayata geçirilmektedir.
*Yeni projeler konusunda ciddi bir fırsat bukunmaktadır.
• İmar planları ve imar izinleri, Şile'deki yapılaşmayı etkileyen önemli faktörlerdir. Bölgedeki doğal ve tarihi dokunun korunması amacıyla, imar planlarında belirli kısıtlamalar bulunmaktadır.
*Yeni imar planı çalışmaları arazi yatırımları için fırsat içermektedir.
NÜFUS DEĞİŞİMİ NE DURUMDA?
• TÜİK verilerine göre, Şile'nin nüfusu son 10 yılda (2014-2024) yaklaşık %25 oranında artmıştır. Bu artış, İstanbul ortalamasının biraz üzerindedir. Özellikle yaz aylarında, turizm etkisiyle nüfus önemli ölçüde artmaktadır.
*Pandemi sonrası teki ile birlikte gelecek 10 yıllık projeksiyonda bu değişimin 100% artacağı öngörülmektedir.
• Nüfusun yaş gruplarına göre dağılımı incelendiğinde, genç ve orta yaşlı nüfusun ağırlıklı olduğu görülmektedir. Ancak, emeklilik dönemini Şile'de geçirmek isteyenlerin sayısında da artış gözlenmektedir.
*Bölgenin şehirleşmesi ile merkezde çalışıp bölgede yaşamak isteyenlerin sayısı hızlı bir şekilde artmaktadır. Özellikle evden çalışma grubunda bölgeye yönelim fazla durumdadır.
DEMOGRAFİK YAPI NE DURUMDA?
• Şile'de eğitim seviyesi genel olarak İstanbul ortalamasının altındadır. Ancak, son yıllarda bölgeye yerleşen daha eğitimli nüfusun etkisiyle bu durumun değiştiği gözlenmektedir.
• Bölgedeki başlıca meslekler arasında tarım, balıkçılık, turizm ve inşaat sektörlerinde çalışanlar bulunmaktadır.
*Bölgede son yıllarda yapılan endüstriyel yatırımlar hem yan sanayini yatırımlarını artımakta olup hemde daha farklı endüstrileri bölgeye çekmektedir. Son yıllarda yapılan REPKON sanayi kuruluşu yatırımın öne çıkmaktadır. Bu yatırımlar ile birlikte bölgenin iş imkanı alternatifleri genişlemektedir.
İSTANBUL İÇİNDE KARŞILAŞTIRMA
• Şile, İstanbul'un diğer kıyı ilçeleriyle (Çatalca, Silivri, Pendik'in kıyı kesimleri) karşılaştırıldığında, daha sakin ve doğal bir yaşam tarzı sunmaktadır. Bu durum, özellikle büyük şehirlerin kalabalığından ve stresinden uzaklaşmak isteyenler için Şile'yi cazip bir seçenek haline getirmektedir.
BEKLENEN GELİŞMELER NELER?
• Nüfus Artışı: Şile'nin nüfusunun, özellikle İstanbul'a yakınlığı ve sakin yaşam tarzı nedeniyle artmaya devam etmesi beklenmektedir. KMO'nun etkisiyle başlayan bu trendin, altyapı iyileştirmeleri ve turizm yatırımlarıyla desteklenerek devam edeceği öngörülmektedir. Bölgeni nüfus artışı hali hazırda İstanbul genelinin üstünde olup gelecek 10 yıllık projeksiyonda katlanarak artması ön görülmektedir.
• Gayrimenkul Piyasası:
o Konut Talebi: Sürekli ikamet amaçlı konut talebinin artmaya devam etmesi beklenmektedir. Özellikle İstanbul'da yaşayan ve daha sakin bir yaşam arayanların Şile'ye olan ilgisinin artacağı öngörülmektedir. Bu durum, özellikle modern konut projelerine olan talebi artıracaktır.
o Arsa Fiyatları: Kısıtlı arsa arzı ve artan talep nedeniyle, fiyatların artmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu artış sadece deniz hattında kalmayıp Şile’nin iç bölgelerine de yansıyacaktır. Halihazırda iç bölgelerde görülen birçok kompleks proje hızlı bir şekilde bulundukları alanları geliştirmekte olup aynı zamanda doğal yaşam kavramlı uygulamalarda büyük potansiyel içermektedir.
o Konut Fiyatları: Yeni konut projelerinin artması ve artan talep nedeniyle, konut fiyatlarının da artmaya devam etmesi beklenmektedir. Özellikle villa dışı konut piyasasında ciddi bir arz eksikliği olması gelecek dönemde bu alanın çok büyük fırsatlar içereceğini göstermektedir.
o Kiralık Piyasa: Hem sürekli ikamet hem de kısa dönem konaklama (turizm) amaçlı kiralık konut talebinin artmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu durum, kiralık konut piyasasının canlı kalmasına ve kira gelirlerinin artmasına katkıda bulunacaktır.
POTANSİYEL YATIRIM ÖNERİLERİ NELER?
Bu projeksiyonlar doğrultusunda, Şile'de yatırım yapmayı düşünenler için aşağıdaki önerilerde bulunabiliriz:
• Arsa Yatırımı: Doğru yerde olmak üzere imarlı yada imarsız arazi yatırımları ciddi potansiyel içermektedir.
• Konut Yatırımı: Özellikle modern ve yeni konut projelerine yatırım yapmak, hem sürekli ikamet hem de kiralık gelir elde etmek için cazip bir seçenek olarak önümüze çıkmaktadır.
• Turizm Odaklı Yatırımlar: Butik oteller, pansiyonlar, restoranlar ve doğa turizmi aktiviteleri gibi turizm odaklı yatırımlar, Şile'nin artan turizm potansiyelinden yararlanmak için iyi bir fırsat.
• Altyapı ve Hizmet Sektörüne Yatırımlar: Bölgedeki nüfus artışı ve turizm gelişimi, altyapı ve hizmet sektörlerinde (örneğin, ulaşım, lojistik, perakende) yeni fırsatlar yaratmaktadır.
KAYNAK
TUIK, ŞİLE BELEDİYESİ, İSTANBUL BÜYÜK ŞEHİR BELEDİYESİ, TAPU VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ, İLAN PLATFORMLARI, ÜNİVERSİTE RAPORLARI
